Zamek, rynek i nowe inwestycje. Jak pogodzić rozwój Wołowa z ochroną historii?

Plan ogólny gminy to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących przyszłego rozwoju przestrzennego Wołowa. Określi on kierunki zagospodarowania terenów, zasady rozwoju zabudowy oraz sposób ochrony obszarów o szczególnych wartościach, w tym historycznego centrum miasta, terenów przyrodniczych i krajobrazowych.

Dokument ten zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie wskazywał szczegółowego wyglądu pojedynczych budynków, ale stworzy ramy, w których będą mogły powstawać przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje dotyczące rozwoju gminy.

O tym, jak będzie wyglądać przyszłość przestrzenna Wołowa, jakie tereny mogą zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i gospodarczą, a także jak plan ogólny ma chronić historyczny charakter miasta, rozmawiamy z Anną Brodziak-Cisak, sekretarz gminy Wołów, odpowiedzialną z ramienia gminy za przygotowanie dokumentacji związanej z planem ogólnym.

-Czy nowy plan ogólny może zabezpieczyć historyczne centrum Wołowa przed powstawaniem zabudowy, która nie wpisuje się w jego charakter?

-Plan ogólny może stanowić ważne narzędzie ochrony historycznej struktury miasta, jednak nie zastępuje szczegółowych regulacji dotyczących wyglądu poszczególnych budynków. Jego zadaniem jest określenie kierunków rozwoju przestrzennego oraz zasad kształtowania funkcji terenów, w tym uwzględnienie obszarów o szczególnych wartościach kulturowych i krajobrazowych.

W przypadku historycznego centrum Wołowa szczególne znaczenie ma zachowanie istniejącego układu urbanistycznego, skali zabudowy oraz charakteru przestrzeni związanej z rynkiem, zamkiem i historycznymi murami. Planowanie nowych inwestycji w tym obszarze powinno odbywać się z poszanowaniem tych wartości.

Szczegółowe wymagania dotyczące formy architektonicznej nowych obiektów, ich wysokości, gabarytów, sposobu kształtowania elewacji czy materiałów wykończeniowych będą określane przede wszystkim w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz wynikać z przepisów dotyczących ochrony zabytków.

Celem gminy jest takie kształtowanie polityki przestrzennej, aby nowe inwestycje odpowiadały na potrzeby mieszkańców, ale jednocześnie nie prowadziły do utraty wyjątkowego charakteru historycznego centrum Wołowa. Rozwój miasta powinien odbywać się z zachowaniem równowagi pomiędzy potrzebami gospodarczymi, mieszkaniowymi i ochroną dziedzictwa kulturowego.

- A czy plan ogólny zagwarantuje, że nowa zabudowa w rejonie rynku, zamku i historycznych murów będzie musiała spełniać określone wymagania architektoniczne, tak aby zachować spójny wygląd tej części miasta?

- Plan ogólny nie określa szczegółowych wymagań architektonicznych dla poszczególnych inwestycji. Jego rolą jest wyznaczenie kierunków rozwoju przestrzennego oraz zasad kształtowania struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy.

Szczegółowe wymogi dotyczące formy zabudowy, wysokości budynków, geometrii dachów, materiałów wykończeniowych czy sposobu zagospodarowania działek są ustalane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W przypadku obszarów objętych ochroną konserwatorską dodatkowo obowiązują przepisy dotyczące ochrony zabytków oraz uzgodnienia z właściwym konserwatorem zabytków.

Jednym z celów sporządzanego planu ogólnego jest zachowanie ładu przestrzennego oraz ochrona historycznej tożsamości Wołowa. Dlatego przy opracowywaniu i zmianach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gmina będzie dążyć do tego, aby nowa zabudowa w rejonie rynku, zamku i historycznych murów harmonijnie wpisywała się w istniejącą tkankę miejską i nie naruszała wartości kulturowych oraz krajobrazowych tego obszaru.

- Czy uważa Pani, że duże obiekty handlowe powinny być lokalizowane przede wszystkim na obrzeżach miasta? Czy znajdzie to odzwierciedlenie w zapisach planu ogólnego?

- Lokalizacja dużych obiektów handlowych powinna być każdorazowo analizowana z uwzględnieniem ładu przestrzennego, dostępności komunikacyjnej, wpływu na funkcjonowanie miasta oraz otoczenia. Co do zasady, tego typu inwestycje są bardziej odpowiednie w rejonach zapewniających dobrą obsługę komunikacyjną i ograniczających negatywny wpływ na historyczne centrum oraz zabudowę mieszkaniową. Jednocześnie musimy uwzględniać lokalizację handlu w częściach miasta, które już dynamicznie się rozwijają i realizowane są tam inwestycje mieszkaniowe, co w przyszłości spowoduje zwiększenie liczby mieszkańców np. terenów przy ul. Leśnej i ul.Kościuszki. Dostępność dla mieszkańców tamtego terenu do stref handlu i infrastruktury społecznej jest istotnym wyzwaniem przyszłego planu ogólnego.

- Które tereny w najbliższych latach plan ogólny przeznaczy pod budowę nowych osiedli mieszkaniowych, zarówno domów jednorodzinnych, jak i budynków wielorodzinnych?

- Obecnie trwają analizy dotyczące docelowego rozmieszczenia terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przy ich prowadzeniu uwzględniana jest istniejąca rezerwa terenów przeznaczonych pod mieszkalnictwo, która według dotychczasowych analiz aktualności studium i planów – wystarcza na około 30 lat rozwoju.

W związku z tym projekt planu ogólnego może nie zakłada znaczącego zwiększania powierzchni terenów mieszkaniowych. Priorytetem jest racjonalne wykorzystanie już wyznaczonych rezerw, koncentracja nowej zabudowy na terenach dobrze skomunikowanych i wyposażonych w infrastrukturę oraz ograniczanie rozpraszania zabudowy.

Ostateczne ustalenia dotyczące lokalizacji nowych terenów mieszkaniowych zostaną określone po zakończeniu analiz i uwzględnieniu obowiązujących przepisów, prognoz demograficznych oraz potrzeb rozwojowych gminy. Szczegółowe przeznaczenie poszczególnych obszarów będzie następnie doprecyzowane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

- W których kierunkach, zgodnie z projektem planu ogólnego, Wołów ma rozwijać się w najbliższych kilkunastu latach? Jakie części miasta mają zyskać nową zabudowę mieszkaniową, usługową i przemysłową?

- Założenia projekt planu ogólnego i reforma planowania przestrzennego zakłada przede wszystkim koncentrację rozwoju zabudowy w granicach miasta oraz w bezpośrednim sąsiedztwie terenów już zagospodarowanych, zamiast wyznaczania rozległych nowych obszarów pod inwestycje. Jest to podejście zgodne z obowiązującymi przepisami oraz aktualnymi uwarunkowaniami demograficznymi. Przyjęty kierunek wynika m.in. z obserwowanego niżu demograficznego i prognoz liczby mieszkańców, które nie uzasadniają znaczącego zwiększania terenów przeznaczonych pod nową zabudowę. W związku z tym priorytetem jest efektywne wykorzystanie już zurbanizowanych obszarów, uzupełnianie istniejącej zabudowy oraz lepsze wykorzystanie dostępnej infrastruktury technicznej i społecznej.

Rozwój funkcji usługowych i gospodarczych również planowany jest przede wszystkim w oparciu o istniejące tereny miejskie oraz obszary dobrze skomunikowane, co pozwala ograniczyć koszty rozbudowy infrastruktury i przeciwdziała rozpraszaniu zabudowy.

Takie podejście sprzyja bardziej zrównoważonemu rozwojowi gminy, ochronie terenów rolnych i przyrodniczych oraz racjonalnemu gospodarowaniu przestrzenią w perspektywie najbliższych kilkunastu lat.

- Czy przewidziane są tereny pod przemysł? Jeśli tak, w jakim rejonie gminy?

- Tak. Projekt planu ogólnego przewiduje utrzymanie oraz rozwój terenów przeznaczonych pod działalność gospodarczą i produkcyjną. Ich lokalizacja wynika przede wszystkim z dotychczasowych kierunków rozwoju gminy oraz istniejącej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej.

Największa koncentracja terenów o funkcji przemysłowo-usługowej będzie planowana w sąsiedztwie już istniejących obszarów aktywności gospodarczej i terenów inwestycyjnych. Rozwój funkcji gospodarczych przewidywany jest również w wybranych lokalizacjach na terenie gminy, gdzie istnieją odpowiednie warunki komunikacyjne oraz infrastrukturalne, w pobliżu drogi wojewódzkiej nr 338 oraz drogi krajowej nr 36, gdzie dostępność transportowa jest najlepsza, jednocześnie z dala od historycznego centrum miasta oraz zwartych osiedli mieszkaniowych oraz z zachowaniem odpowiednich odległości od terenów cennych przyrodniczo, zwłaszcza doliny Odry.