Plan ogólny może zdecydować o wartości Twojej działki. Co czeka właścicieli gruntów w gminie Wołów?

Czy działka rolna będzie mogła stać się budowlaną? Czy obok domu może powstać nowe osiedle? A może przeciwnie. Część terenów straci możliwość zabudowy? Plan ogólny gminy Wołów będzie jednym z najważniejszych dokumentów wpływających na rozwój gminy w najbliższych latach. O tym, jakie zmiany przyniesie mieszkańcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom, rozmawiamy z Anną Brodziak-Cisak, sekretarz gminy Wołów. To druga część naszego cyklu poświęconego pracom nad nowym dokumentem planistycznym.

-Czy plan ogólny może wpłynąć na wartość działek?

-Tak, ponieważ jako akt prawa miejscowego określa on przeznaczenie terenu (strefy) oraz dopuszczalne parametry zabudowy. Ustalenie konkretnej funkcji, np. mieszkaniowej zamiast rolnej, oraz parametrów takich jak wysokość zabudowy bezpośrednio kształtuje potencjał inwestycyjny, a tym samym wartość nieruchomości.

W praktyce plan ogólny może więc zdecydować o tym, gdzie będzie można budować, co będzie można budować oraz ile dana działka będzie warta za kilka lat.

-Co zmieni się dla właścicieli gruntów rolnych?

-Plan ogólny wprowadza m.in. Strefę SR (produkcji rolniczej) oraz Strefę SZ (zabudowy zagrodowej). Kluczową zmianą jest obowiązek bilansowania terenów. Gmina nie będzie mogła wyznaczać nowych terenów pod zabudowę „bez uzasadnienia", lecz jedynie w oparciu o realne zapotrzebowanie wynikające z liczby mieszkańców.

-Czy część terenów może stracić możliwość zabudowy?

-Dotychczasowe funkcje zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej zostaną utrzymane. Pewne ograniczenia są natomiast możliwe w przypadku pozostałych funkcji ze względu na wspomniany mechanizm bilansowania terenów.

Jeśli dana działka znajdzie się np. w Strefie SO (otwartej) lub SN (zieleni i rekreacji), jej możliwości zabudowy zostaną ograniczone do funkcji przewidzianych w profilu podstawowym lub dodatkowym danej strefy.

Dodatkowo gminy mają ograniczać tereny rozproszone powodujące rozlewanie zabudowy i budowę pojedynczych domów daleko od infrastruktury. Dlatego większe szanse na zmiany mają działki położone przy istniejących wsiach, przy drogach publicznych i obok już zabudowanych parceli.

-Czy nowe osiedla nadal będą mogły powstawać „w polu"?

-Reforma ma na celu ograniczenie niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Plan ogólny może wyznaczać obszary uzupełnienia zabudowy, co ma sprzyjać koncentracji inwestycji w miejscach już zagospodarowanych lub do tego przygotowanych.

Gminy będą liczyć „chłonność" terenów, a przygotowanie projektu planu poprzedzone będzie analizami dotyczącymi liczby mieszkańców, możliwości infrastruktury oraz kosztów rozwoju. Ma to ograniczyć masowe „otwieranie" kolejnych pól pod zabudowę.

-Jak plan wpłynie na to, co może powstać obok naszych domów?

-Plan dzieli gminę na 13 rodzajów stref planistycznych o ściśle określonych profilach funkcjonalnych. Dzięki temu mieszkaniec strefy SJ (zabudowy jednorodzinnej) będzie wiedział, jakie funkcje mogą być dopuszczone jako dodatkowe, a jakie są wykluczone.

Plan określa również maksymalną wysokość i intensywność zabudowy. Sąsiedztwo infrastruktury technicznej także będzie bardziej kontrolowane, ponieważ planowanie ma uwzględniać drogi, szkoły, kanalizację, transport publiczny i dostęp do usług.

Teoretycznie ma to ograniczyć sytuacje, w których obok spokojnych osiedli powstaje bardzo intensywna zabudowa bez odpowiedniego zaplecza infrastrukturalnego.

Nadal jednak wiele zależy od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Sam plan ogólny nie określa jeszcze szczegółowo wysokości budynków, liczby kondygnacji, odległości od granic działek czy dokładnej funkcji konkretnej nieruchomości. To zadanie MPZP.

Plan ogólny wyznacza natomiast kierunek rozwoju i ogranicza to, co gmina może później uchwalić w planach miejscowych.

-Czy plan ogólny ma zatrzymać niekontrolowane rozlewanie się zabudowy?

-Tak. Jest to jeden z głównych celów reformy przewidzianej przez ustawodawcę.

Służy temu obowiązek bilansowania terenów pod nową zabudowę w oparciu o dane statystyczne i prognozy demograficzne. Rozwój ma polegać przede wszystkim na dogęszczaniu istniejącej zabudowy, a nie na jej rozlewaniu.

Preferowane mają być tereny już częściowo zabudowane, okolice istniejących miejscowości oraz obszary posiadające niezbędną infrastrukturę.

Gminy mają także obowiązek analizowania kosztów rozwoju. Przy planowaniu należy uwzględniać szkoły, drogi, wodociągi, kanalizację czy komunikację publiczną. Ma to ograniczyć sytuacje, w których budowa kilku domów wymaga tworzenia kosztownej infrastruktury od podstaw.

Reforma pośrednio wzmacnia również ochronę gruntów rolnych, terenów zielonych i obszarów cennych przyrodniczo. W efekcie część gruntów, które wcześniej postrzegano jako potencjalne działki budowlane, może pozostać rolna.

-Czy mieszkańcy mogą zostać zaskoczeni zapisami planu?

-Takie ryzyko istnieje, jeśli nie wezmą udziału w procedurze sporządzania planu.

Dokument przeszedł już etap składania wniosków, których wpłynęło blisko 600. Pod koniec roku odbędą się konsultacje społeczne, które dadzą mieszkańcom możliwość zapoznania się z projektem oraz zgłaszania uwag.

Najważniejsze jest, aby śledzić publikowane materiały, sprawdzić projekt stref i obszarów uzupełnienia zabudowy, złożyć uwagi w wyznaczonym terminie oraz monitorować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dotyczące swojej okolicy.

-Czy zwykły mieszkaniec nadal ma realny wpływ na decyzje?

-Tak. Cały proces zakłada czynny udział mieszkańców i właścicieli nieruchomości.

Na etapie przygotowywania projektu można składać indywidualne wnioski, które następnie są analizowane przez organ sporządzający plan. Mieszkańcy mogą również uczestniczyć w konsultacjach społecznych i zgłaszać uwagi do gotowego projektu.

Mogą wpływać m.in. na przebieg dróg, wysokość zabudowy, dopuszczenie budownictwa wielorodzinnego, lokalizację usług lub przemysłu, ochronę terenów zielonych, granice obszarów uzupełnienia zabudowy czy intensywność zabudowy.

Największym problemem jest jednak to, że wielu mieszkańców reaguje zbyt późno. O zmianach dowiadują się dopiero po uchwaleniu planu, sprzedaży działek lub rozpoczęciu inwestycji. Wtedy możliwości wpływu na decyzje są już znacznie mniejsze.

Zapowiedź redakcji:

To druga część rozmowy poświęconej planowi ogólnemu gminy Wołów. W kolejnych publikacjach będziemy informować o postępach prac, "zielonej energii", terminach konsultacji społecznych oraz sposobach zgłaszania uwag do projektu dokumentu. Dla wielu mieszkańców może to być najważniejszy dokument wpływający na wartość nieruchomości i wygląd najbliższej okolicy w najbliższych latach.

Marta Ringart-Orłowska